Oggi per le famiglie una delle operazioni più importanti dal punto di vista economico è l’acquisto della casa che, spesso, corrisponde all’accensione di un mutuo ipotecario presso un Istituto di Credito. La sottoscrizione di un impegno contrattuale di questo tipo prevede sia complesse dinamiche economiche previste dal mutuo stesso, sia una scommessa sul proprio futuro e sulla propria capacità reddituale. Infatti, potrebbe accadere che nel corso del tempo si voglia modificare il contratto stipulato per fruire di condizioni economiche più vantaggiose e meno gravose (ciò che di migliore offre al momento il mercato). In questo caso si può optare per la surroga del mutuo.
La portabilità del mutuo, o meglio conosciuta come surroga, è una procedura regolamentata e introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche detta Legge Bersani. Consiste nella possibilità in primis di spaziare tra le numerose offerte o formule presentate da vari istituti di credito e secondariamente di trasferire a costo zero un finanziamento già in corso presso una banca diversa da quella erogatrice, senza modificare l’ipoteca originaria, ma che sicuramente pone condizioni migliori.Questo ovviamente ha fatto nascere una competizione tra i vari istituti ed ha portato ad una miriade di offerte bancarie differenti e molto spesso convenienti.
Ma qual è la situazione attuale del mercato dei mutui per la casa in Italia?
Dopo un periodo lunghissimo, iniziato con l’ormai nota crisi economica del 2007, grazie anche ai ripetuti interventi della Banca Centrale Europea guidata da Mario Draghi, i tassi ai minimi storici legati ai costi in riduzione degli immobili hanno, sia pur a rilento, capovolto la tendenza e risollevato il mercato.
Quindi da un lato aumentano le richieste e gli importi, ma dall’altro si accentuano le differenze regionali e, soprattutto, precipita la surroga, ormai sempre meno importante nel quadro generale. Indice che qualcosa sta cambiando…
La surroga è stata utilissima negli scorsi anni, quando grazie alla discesa dei tassi di interesse applicati ai prestiti per l’acquisto della casa, parecchie persone che avevano sottoscritto un mutuo quando gli indici erano decisamente meno convenienti hanno rimesso mano alla loro pratica e trovato condizioni migliori.
Quel bacino di utenza, però, via via è andato assottigliandosi. Secondo un’analisi CRIF, se nei primi nove mesi del 2015 le surroghe rappresentavano il 56,3% del totale erogati, nello stesso periodo del 2016 rappresentano il 41% che diventa addirittura il 39% se si guarda al solo dato di settembre. Oltre a questo va evidenziato come le banche siano diventate ancora più attente alla cura del cliente e se si accorgono di una sua insofferenza sono molto più propense a sostituire il mutuo piuttosto che a vederlo surrogato e portato in un altro istituto.
Anche per questa paura di veder scappare i mutuatari attraverso il meccanismo delle surroghe, gli Istituti di Credito stanno applicando sui mutui a tasso fisso degli spread più bassi, fino a 60 punti base (0,6%) in riferimento agli spread associati al tasso variabile. Dall’introduzione dell’euro non si è mai verificata una situazione del genere, solitamente lo spread sul mutuo a tasso fisso costa un po’ di più (10-15 punti base) rispetto a una variabile di medesima durata perché il mutuo a tasso fisso è tecnicamente più rischioso per le banche come prodotto.
Ciò dimostra che le Banche non credono che nei prossimi anni i tassi saliranno di molto e con questi neppure l’inflazione; a questo punto ciò renderebbe molto conveniente il fisso per il debitore ma meno per la banca.
Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it, sostiene che “un ulteriore vantaggio per le banche nell’erogare a tassi fissi così bassi è costituito dal fatto che siamo probabilmente vicini ai minimi assoluti che i tassi potranno toccare, quindi si riduce quasi a zero la possibilità che un domani possa risultare conveniente sostituire il proprio mutuo con una surroga”.
Fonte: https://greenhubblog.com/2016/12/05/a-proposito-di-mutui-oggi-la-parola-alle-surroghe/
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